Игра на миллион

По единодушному мнению экспертов рынка, торговый сегмент первым начнет выходить из стагнации, в которую коммерческую недвижимость загнал экономический кризис. Падение объемов розничной торговли на 5% не пугает девелоперов, нацеленных на реализацию долгосрочных проектов. Напротив, в ближайшие 10 лет рынок Санкт-Петербурга ожидает появление совершенно новых форматов торговой недвижимости, объемы которой могут составить до 1 млн кв. м.

Место на карте

По мнению аналитиков Colliers International, сегодня соотношение количества ритейла и доходов населения в Санкт-Петербурге соответствует общеевропейскому тренду. В то же время по мере увеличения среднедушевого дохода необходимость в новых торговых площадях возрастет. К такому выводу экспертов подтолкнули результаты исследования рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга.

В выборку попали города Северной, Центральной и Восточной Европы с населением более 1 млн человек. Сравнение происходило по основным критериям, влияющим на емкость рынка торговой недвижимости: это среднедушевой доход населения и обес печенность площадями в торговых центрах на 1000 жителей. При этом учитывалась только арендная площадь в торговых центрах площадью более 5 тыс. кв. м. В расчет не принимались отдельно стоящие гипермаркеты, а также мебельные и DIY-центры. «Лидерами по обеспеченности торговыми площадями в итоге оказались Стокгольм, Хельсинки и Вена. В Москве на фоне относительно высоких доходов – наиболее низкая обеспеченность, а соответственно, и самая большая потребность в торговых центрах. Петербург с показателями обеспеченности 355 кв. м на 1000 человек при средне душевом доходе $664 в месяц находится в одном тренде развития с такими европейскими столицам, как Будапешт и Прага. Однако надо заметить, что эта «гармоничность» обеспечивалась в последние годы отнюдь не благодаря качеству торговых центров, а скорее за счет их количества», – говорит Николай Казанский, генеральный директор Colliers International SPb.

Неравномерная окраска

«Опираясь на прогнозный рост реального среднедушевого дохода в среднем на 7% в год, мы сделали еще один немаловажный прогноз: в перспективе 5–7 лет средний уровень дохода жителя Петербурга может составить $1000 в месяц. При такой динамике только за счет этого фактора рынок торговых центров Санкт-Петербурга должен пополняться по крайней мере на 100 тыс. новых квадратных метров в год. К 2015–2017 годам среднегородская обеспеченность может возрасти до уровня 500–600 кв. м торговых площадей на 1000 жителей. А это еще 1 млн кв. м в торговых центрах», – уверен Николай Казанский. Если же верить заявлениям российского руководства, доход россиян может возрасти еще больше. Руководитель администрации президента РФ Сергей Нарышкин, например, уверен, что через 10 лет среднемесячная заработная плата в стране составит 2700 долларов.

С началом нового потребительского бума, который неизбежно придет на смену стагнации, проявятся все недостатки рынка торговой недвижимости. Один из них – крайне неоднородное распределение качественной торговой недвижимости по районам Петербурга: некоторые уже перенасыщены площадями, в других наблюдается их объективный недостаток. «Относительный баланс между обеспеченностью торговыми площадями и доходами населения наблюдается в Приморском, Выборгском, Московском, Невском и Адмиралтейском районах. А вот Красносельский, Калининский, Красногвардейский и Кировский районы демонстрируют устойчивое несоответствие между достаточно высокими доходами населения и низкой обеспеченностью: она здесь ниже среднегородского уровня», – отмечает Николай Казанский.

Для каждого из 70 торговых центров Петербурга (площадью GLA от 5 тыс. кв. м) эксперты Colliers International построили индивидуальные зоны охвата. С учетом этих зон, а также плотности населения в районах города были составлены карты текущей и перспективной обеспеченности торговыми площадями (см. рис. на стр. 22 и 25). «"Красные" зоны на нашей карте – районы, в достаточной степени обеспеченные торговыми центрами. Однако даже в них будущая картина выглядит не так лучезарно ввиду наличия отдельных недообеспеченных жилых кварталов. «Желтые» зоны на карте должны служить руководством к действию для девелоперов, у которых есть планы по строительству новых торговых центров. Мы выделили три основные зоны, где торговых площадей не хватает. Это северо-восток (там проживает около 1 млн человек), юго-запад с населением около 500 тыс. жителей и Васильевский остров с численностью населения примерно 200 тыс. человек. Из этих территориальных зон объективно трудно добраться до любого крупного торгового комплекса», – говорит Николай Казанский.

Центр города является наиболее традиционным местом для шопинга петербуржцев и гостей города, и эти позиции только укрепятся с вводом строящихся сейчас торговых центров «Стокманн Невский центр» и Galeria (оба расположены рядом с площадью Восстания), но и он недозагружен качественными торговыми площадями. «Когда я первый раз приехал в Ленинград в конце 1980-х годов, на Невском проспекте купить было ничего нельзя, – вспоминает Юсси Куутса, директор по развитию международных операций финской Stockmann Group. – Даже выбор сувениров для туристов был здесь не так велик. С того времени, конечно, многое изменилось. На том же Невском появилось множество магазинов разных форматов, в частности, здесь представлены ведущие бренды. Но конкуренция пока не так сильна, как может показаться. Никого не хочу обидеть, но в центре Петербурга пока нет ни одного современного торгового центра». ТК «Сенная» и ТРК ПИК, по мнению Юсси Куутса, не вполне укладываются в это понятие. «В ТРК ПИК якорными арендаторами являются сеть кинотеатров, «Детский мир» и магазин «Перекресток». По-моему, всё. А в современном комплексе якорных арендаторов должно быть около двадцати. И это должны быть известные бренды. В центре Петербурга не хватает качественных больших комплексов и универмагов, популярность таких объектов здесь гарантирована. Именно поэтому размер универмага Stockmann в «Невском центре» будет значительно превышать другие наши магазины в России и странах Балтии. По площади он уступает только флагманскому магазину в Хельсинки», – замечает г-н Куутса.

В поисках формата

«Не стоит забывать, что СанктПетербург является самым крупным северным городом, а востребованность торговых центров в северных странах существенно выше, чем в южных. Так, например, в южных странах доля ритейла, которая приходится на закрытые торговые центры, находится в пределах 20–30%, в то время как в северных (прежде всего это Скандинавия) торговые центры составляют 70–80% розничной торговли. В ближайшие 5–7 лет мы прогнозируем востребованность новых торговых центров совокупной площадью 1 млн кв. м. Некоторые районы города, особенно северовосток и юго-запад, уже сейчас способны «переварить» новые крупные проекты. Вместе с тем все они должны соответствовать высоким качественным требованиям как по техническим характеристикам и удобству организации пространства, так и по составу арендаторов. Одновременно с этим предприимчивым девелоперам следует обратить внимание на потенциал редевелопмента уже существующих объектов: зачастую объект, расположенный в ликвидных локациях, далеко не полностью реализует свой потенциал», – резюмирует Николай Казанский.