В сегменте компромиссов

Рынок офисной и торговой недвижимости, по ощущениям его участников, достиг дна. Однако опыт выживания в кризис будет актуален долго

Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 2009 году стал своеобразным индикатором воздействия кризиса на экономику региона. Падение спроса и снижение арендных ставок коснулись всех сегментов. Но, в отличие от офисной, непосредственно отражающей состояние деловой жизни, торговая недвижимость продемонстрировала большую устойчивость: потребительский спрос, естественно, "просел", но это не оказалось критичным для ритейла и сферы развлечений. Кризисные реалии потребовали от собственников и управляющих недвижимостью особой гибкости во взаимоотношениях с арендаторами. Зачастую требовалась и корректировка девелоперских планов, выразившаяся в замораживании или снижении темпов их осуществления, а также в реконцепции проектов.

Новый опыт

Участники рынка констатируют, что едва ли не самым важным позитивным итогом 2009 года стало то, что не сбылись наиболее катастрофические предсказания. Напротив, появились весомые стимулы к оздоровлению рынка, перегретого в докризисную эпоху, выдвигающие на первое место требования к качеству создаваемых объектов и профессионализму девелоперов и управляющих.

"Минувший год оказался более оптимистичным и событийным, чем многие прогнозировали в конце 2008-го, - отмечает генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург Николай Казанский. - После первых месяцев затишья, когда люди боялись принимать решения, с апреля-мая пошла волна арендных сделок. Во всех секторах коммерческой недвижимости есть хорошее предложение, и, как ни парадоксально, кризис - удачное время, чтобы улучшить свое положение, для большого количества арендаторов. Прошлый год показал, что даже в кризис ситуация может быть вполне рабочая. Вопрос в том, чтобы все-таки создавать удобные и комфортные для арендаторов бизнес-центры (БЦ) и торговые комплексы (ТК), предлагать адекватные коммерческие условия, правильно структурировать договоры - чтобы и арендатор успел застать дешевые ставки, и арендодатель закладывал корректировку ставок в дальнейшем. Между тем и сейчас арендные ставки у нас не ниже, чем в среднем по Европе, и основная причина этого - условия кредитования. Но даже сегодня арендные ставки могут позволить девелоперам быть экономически эффективными. Здесь опять подтверждается то, что следовало делать и раньше: готовить профессиональные проекты".

Важнейшее значение 2009 года, на взгляд вице-президента УК "Морской фасад" Льва Пукшанского, в том, что "произошла справедливая коррекция рынка": "Рынок разумным образом охладился и пришел в нормальное соответствие - по многим позициям он вернулся к рубежу 2005-2006 годов, когда начинал формироваться пузырь. Я не верю в стагнацию рынка - он будет развиваться, хотя, возможно, падение цен еще не закончилось. Хорошо, что скорректировались цены на стройматериалы и услуги: это серьезная затратная часть, но здесь еще остаются возможности для снижения. Кризис перевел людей в современные реалии и нацелил на работу. Когда рынок растет, происходит инфляция способностей, умений, оценки качества объектов, поскольку рынок все вынесет. Теперь же те, кто был не в рынке или занимался играми, выпали из процесса, а те, кто был прагматичным, целенаправленным, реально что-то представлял из себя, продолжили работу в новых условиях, может быть, даже эффективнее".

Однако имели место и немногочисленные инвестиционные сделки между российскими компаниями по продаже качественных объектов. Так, "Газпром" приобрел два офисных центра. Холдинг "Адамант" продал 50% долей в ТРК "Заневский каскад" и "Континент" (в Colliers International оценивают эти сделки в 140 млн долларов), а также один из мебельных центров "Грэйт". По словам генерального директора ЗАО "Адамант" Дилявера Меметова, вынужденная продажа объектов стала одной из неожиданностей 2009 года: "Мы не планировали этого делать, но банки резко подняли ставки, вследствие чего доля возвращаемых средств значительно увеличилась, доходная же часть проектов упала на десятки процентов. Поэтому мы были вынуждены изменить своим правилам и привлекать партнеров".

Осторожный выход

Ввод качественных офисов классов "А" и "В" в 2009 году сократился на 25-30% по сравнению с 2008-м, когда был достигнут рекордный рост (почти 50%). Причем основное увеличение предложения пришлось на начало 2009 года - завершалось строительство БЦ, находившихся в высокой стадии готовности. В то же время планы девелоперов по темпам реализации проектов и ввода офисных объектов корректировались под впечатлением от обозначившегося в конце 2008-го - начале 2009 года снижения спроса и заполняемости БЦ, особенно новых. По оценкам Colliers International, в первом квартале 2009 года уровень вакантных площадей в классе "А" вырос до 39%, в классе "В" - до 27%.

В 2009 году, по подсчетам Colliers International, введено 24 офисных центра площадью 230 тыс. кв. м (всего же к началу 2010 года объем офисных площадей классов "А" и "В" в БЦ Петербурга составил 1,3 млн кв. м).

Проблема избыточного предложения оказалась менее актуальной для торговой недвижимости.

Ожидается, что в 2010 году темпы ввода новых офисов могут сократиться, торговая же недвижимость, напротив, возьмет реванш. Применительно к офисному сегменту наиболее пессимистичны специалисты Colliers International, ожидающие ввода лишь 110 тыс. кв. м.

Аналитики Colliers International также говорят о приросте объектов торговли на уровне 500 тыс. кв. м (из них порядка 300 тыс. кв. м арендопригодных площадей).

Задачи по силам?

Многие девелоперы скорректировали планы или по крайней мере предпочитают не форсировать начатые проекты. "Есть ощущение, что кризис далек от завершения, а рост экономики еще дальше, - рассказывает Ирина Анисимова. - Мы двигаемся вперед и развиваем проекты, за которые взялись в 2006-м и 2008 годах, но искусственно торопить и ускорять события не будем. Новые проекты запускать пока не планируем". Sestra River Developments продолжает согласование документации по проекту редевелопмента промышленной территории в Сестрорецке, и в начале 2011 года начнет строительство МФК "Петровский арсенал".

УК "Морской фасад", намывшая в 2009 году только 20 га территории (из сформированных 170 га), будет ориентироваться на конкретный спрос со стороны девелоперов. "Тактика пятилетку за два года была оправданна на растущем рынке, сейчас же нужно быть осторожным и прагматичным - только это дает возможность компаниям выживать и не иметь финансовых проблем, - говорит Лев Пукшанский. - У нас есть технические возможности намывать территории, есть возможность мобилизации сил, и если вдруг появится покупатель, которому нужен участок, то возьмемся за намыв. Но если не будет новых клиентов, то лучше сконцентрироваться на освоении уже имеющихся территорий. Отчасти положительный момент кризиса - появилось время без ажиотажа решить все инженерные, транспортные проблемы развития территории, а у покупателей участков и наших партнеров есть возможность спокойно работать над концепциями проектов".

Пересмотреть свои планы и сроки осуществления ряда проектов вынужден холдинг "Адамант". В частности, ему пришлось отказаться от масштабного проекта МФК "Адамант-Парк" (на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта), ориентированного прежде всего на гостиничную и офисную функции. В настоящее время идет процесс уступки прав на участок по инвестиционному договору с городом. "Это единственный проект, от которого мы отказались, - уточняет Дилявер Меметов. - В принципе, проект коммерчески интересный. Он изначально был рассчитан на кредитные ресурсы, и значительную часть денег мы уже вложили. Но ресурсы должны быть более длинными и дешевыми, чем банки предоставляют сейчас. Остальные проекты - в работе, хотя эффективность ее стала ниже: финансирование по ряду проектов мы остановили и разрабатываем проектную документацию". В мае 2010 года должен быть введен ТК на станции метро "Звенигородская", в первом полугодии - ТК "Осиновая роща". Кроме того, в нынешнем году планируется начать строительство у Ладожского вокзала торгового объекта, который войдет в состав будущего МФК с двумя 150-метровыми высотками.

Впрочем, ряд девелоперов заявляют, что продолжают осуществление запланированных проектов. "Проект АэропортСити Санкт-Петербург не был заморожен, мы продолжаем строительство, - поделился генеральный директор Авиелен А.Г. Андрей Канивец. - Для нас важно, что в четвертом квартале 2009 года мы увидели первые знаки улучшения ситуации: пусть незначительно, но улучшилась ситуация с заполняемостью БЦ, ставки больше не снижаются и вряд ли будут снижаться. В планах - закончить строительство отеля и бизнес-центров к концу нынешнего года, как и планировалось. В июле 2010 года начинается реконструкция аэропорта Пулково. Это даст новый импульс быстроразвивающемуся кластеру на территории, прилегающей к Пулковскому шоссе, и наша компания уже строит планы по второй очереди проекта".

Генеральный директор "БТК девелопмент" Дмитрий Абрамов также сообщил, что его компании в 2009 году не пришлось вносить существенных корректировок в планы: "Мы продолжили строительство МФК на набережной реки Мойки, не изменяя его изначальную концепцию, привлекли несколько крупных арендаторов в новый деловой комплекс BolloevCenter и сохранили стопроцентную заполняемость БЦ Петергофский. В 2012-2013 годах планируем ввести в эксплуатацию коммерческие объекты, которые сегодня находятся в активной стадии строительства. В результате предброкериджа мы высоко оцениваем уровень спроса на качественную офисную недвижимость в центре города".

Тонкая настройка

Главной интригой рынка коммерческой недвижимости было противоборство арендаторов и арендодателей с точки зрения снижения ставок.

Спрос на офисные площади поддерживался в первом полугодии 2009-го в основном за счет миграции арендаторов из низкокачественных объектов. По оценкам Colliers International, объем поглощения в прошлом году составил 110 тыс. кв. м (более чем в два раза ниже уровня 2008 года). Ставки аренды стабилизировались к третьему кварталу 2009 года, снизившись для офисов за год на 25-35% в рублях и на 40-50% в долларах. Стабилизировался к концу года и уровень вакантных площадей для офисов классов "А" и "В" (29 и 16% соответственно).

Проблемы падения спроса гораздо меньше коснулись торговой недвижимости.

Цена гибкости

Гибкость во взаимоотношениях с арендаторами в 2009 году была (и остается в 2010-м) важным требованием к собственникам как офисной, так и торговой недвижимости. "Меньше всего пострадали БЦ, которые в начале кризиса были заполнены, - рассказывает управляющий директор по Санкт-Петербургу и Югу УК Megapolis Property Management Борис Селиверстов. - Смена офиса всегда связана с дополнительными затратами - на переезд, косметический ремонт и обустройство. Да и просто люди по сути своей консервативны и неохотно идут на смену адреса. Поэтому главной задачей управляющих заполненных БЦ было сохранение отношений с теми арендаторами, которые уже присутствовали на объекте. В результате переговоров арендные ставки снижались до допустимого предела, предлагались дополнительные сервисы и преференции. Проблемными стали только те арендаторы, которых удержать было невозможно: компании-банкроты либо те, у которых бизнес изменился настолько, что они вынуждены были коренным образом менять офисную инфраструктуру. Но найти замену в заполненном БЦ с налаженной инфраструктурой все-таки значительно проще, чем заполнять новый объект".

Такие БЦ образовали, по мнению Селиверстова, по сути, новый сегмент: "Владельцы вынуждены демпинговать, чтобы привлечь арендаторов или переманить у конкурентов. Собственник должен проявлять определенную гибкость и предлагать дополнительные услуги, вплоть до оплаты косметического ремонта и переезда".

"Основной ошибкой многих управляющих компаний в первом полугодии была попытка удержать цены на уровне 2008 года, - убежден генеральный директор делового комплекса Кронверк Сергей Резников. - Зато во втором полугодии начался демпинг, во многом связанный с заполнением новых объектов, что привело к обвалу ставок на рынке офисной недвижимости". По словам Резникова, в течение года заполняемость БЦ была на уровне 78-85% и для привлечения новых арендаторов ставки по свободным площадям снижались на 20-22%. С частью старых арендаторов, испытывавших финансовые трудности, заключались соглашения о временном снижении ставок.

В то же время Дмитрий Абрамов подчеркивает: "Мы сознательно не снижали арендные ставки, поскольку по совокупности характеристик каждый наш объект уникален". Ставки в бизнес-центрах "БТК девелопмент" по итогам 2009 года остались выше среднерыночных. "Мы в основном самостоятельно, а не через брокеров, выходили на прямые продажи. Это полностью оправдало себя. Мы считаем, что данная тенденция будет сохраняться на офисном рынке в среднесрочной перспективе", - считает Абрамов.

В ТРК "Адаманта", как говорит Дилявер Меметов, пул крупных арендаторов оказался достаточно стабильным, а ротации был подвержен в большей мере малый бизнес: "Мы стали более гибкими и смотрим на арендаторов как на партнеров в бизнесе. Во втором полугодии 2009-го прекратилось снижение ставок, устоялся и состав арендаторов". Кстати, вопреки ожиданиям экспертов практика перехода в расчетах с арендаторами ТК на проценты с оборота получила не очень широкое. По словам Меметова, категоричных и массовых требований со стороны арендаторов не было: "Мы тоже не стремились к этому, в том числе в связи с возникновением технологических сложностей, связанных с системами учета, программным обеспечением".

Перспективное дно?

Эксперты, в принципе, не ожидают в 2010 году дальнейшего снижения ставок (хотя и возможны случаи демпинга для новых БЦ или ТК).

Впрочем, убежден Николай Казанский, 2009 год показал, что потенциал для развития недвижимости сохраняется весьма значительный и в перспективе нескольких ближайших лет рынок опять столкнется с проблемой отсутствия качественного предложения. "К 2012 году ликвидных свободных офисов по адекватным ценам уже не будет, - полагает Казанский. - Пока только 20% офисных сотрудников работают в качественных объектах. 100-150 тыс. кв. м офисных площадей рынок способен поглощать и сейчас, даже без таких катализаторов, как приход в Петербург штаб-квартиры Газпрома. На отдельных магистралях, например на Московском проспекте, нормальные БЦ практически отсутствуют. Несмотря на перенасыщение нескольких локальных зон, предложение качественного ритейла тоже недостаточное - в некоторых районах его вообще нет. И сегодня мы работаем с крупными иностранными инвесторами, планирующими в следующем году начинать строительство и вводить объекты в 2013-2014 годах, - к этому времени дефицитное предложение, при условии его высокого качества, можно будет реализовать вновь на стадии роста рынка".