Доходное место: Прощайте, иллюзии

Главные итоги 2009 г. на петербургском рынке коммерческой недвижимости - это не количество новых торговых и офисных комплексов (их по понятным причинам было немного) и даже не новые ценовые ориентиры (о них говорить пока преждевременно), а изменения, которые произошли в сознании всех без исключения участников рынка Весь прошлый год им пришлось расставаться с иллюзиями. Привычная система координат исчезла, а в новом бизнес-пространстве все оказалось очень относительно. Вдруг выяснилось, что в Петербурге не дефицит коммерческих площадей, а совсем наоборот, причем во всех секторах рынка. Что арендные ставки могут падать - и, как ни странно, значительно быстрее, чем росли в течение последних лет. Имидж - ничто Арендаторам офисов стало совершенно безразлично, какой буквой обозначают свой объект собственники, главное - местоположение и плата, причем по системе "все включено".

Девелоперы бизнес-центров, успевшие было затвердить заграничную формулу успеха open space и shell & core, обнаружили, что лучше по старинке предлагать клиентам пару комнат, отделанных под ключ. Оказалось, что в спальных районах разумнее все-таки жить, а не работать, а потому при наличии малейшей возможности стоит перепрофилировать проекты БЦ на периферии в жилье экономкласса. Такая судьба, вероятно, ждет комплекс Sokol City от компании "Фемида", несколько площадок холдинга "ЛенСпецСМУ" и др. Офисные кварталы-стотысячники, запланированные на бывших заводских площадках, истаяли, как дым (это "Электрик-Сити" от группы ЛСР, "Полюстрово" от УК "Теорема", Шкапина - Розенштейна от "Главстроя" и др.). Редкие же смельчаки, готовые сегодня строить бизнес-центры, сосредоточились на локальных объектах с безупречным расположением в сложившихся деловых зонах (Nevsky Plaza, Quattro Corti, проект на Университетской набережной и т.п.).

Торговцы, наоборот, перестали гнаться за престижными адресами и потянулись ближе к народу: у окраинных станций метро не хватает встроек под понятный антикризисный ассортимент (еда, одежда и обувь - в основном от отечественных производителей). Бутиков на душу населения оказалось явно избыточно - даже на Невском проспекте, который, кардинально изменившись за последний год, стал вотчиной недорогих ресторанчиков, кофеен и фастфудов ("Две палочки", "Кофейная гамма", "Идеальная чашка" и т.п.), вытеснивших громкие бренды (Escada, Hugo Boss, Dolce & Gabbana, Swarovski и проч.).

Владельцы большинства торговых комплексов не ощутили столь сильного оттока арендаторов, как их коллеги из офисного сегмента, но научились рассчитывать ставки исходя из оборота и ценить не самые доходные магниты - вроде фитнес-клубов и развлекательных центров. Прошлый год вообще прошел под знаком оздоровления (не только душевного, но и физического).

Девелоперы складов, еще недавно верившие в будущее Петербурга как "логистического центра европейского масштаба", сочли, что лучше отойти от дел. Несмотря на резко подешевевшие участки, соотношение себестоимости строительства и арендных ставок складывается явно не в пользу инвесторов. Пригородные территории, приобретенные с запасом под крупные складские комплексы и логистические парки ("Колпино" от "Евразии Логистик", терминалы компании "Пантикапей", Immo Industry Group и др.), простаивают. Вопрос "Не пора ли приступать к севу зерновых?" открыт.

В сухом остатке

По итогам 2009 г. офисные девелоперы сдали в эксплуатацию около 230000 кв. м (данные Colliers International). Это примерно в 1,5 раза меньше, чем в 2008 г., но на 50000-60000 "квадратов" больше, чем два года назад. Сказывается инерция проектов, стартовавших в благополучные времена. Самые крупные открытия минувшего года - окраинные деловые комплексы уровней А и В+ (Pulkovo Sky, Atlantic-City, 3-я очередь БЦ "Содружество", "Нарвские ворота" и др.), что в точности соответствует докризисной моде на децентрализацию.

Рынок складов пополнился в 2009 г., по разным оценкам, 145000-160000 кв. м. Результаты примерно втрое скромнее, чем в 2008 г. Финишировали 2-я очередь логопарка "Нева" и комплекс "Кулон-Пулково" (инвестор обоих проектов - британский инвестфонд Raven Russia), 3-я очередь склада "Теорема-Терминал" и др. Все сданные объекты относительно невелики, особенно если сравнивать с докризисными стотысячниками.

Места есть

В начале 2009 г. процент вакантных площадей резко вырос во всех секторах. К концу года аналитики с облегчением констатировали, что его удалось стабилизировать.

Тем не менее в IV квартале, по данным Colliers International, пустовали 29% офисов класса А и 16% - класса В. Специалисты этой фирмы оценивают общий объем вакансий в 250000 кв. м. Объем сделок офисной аренды составил по итогам года около 110000 кв. м (подсчеты Colliers International). Сам по себе этот показатель не так уж и плох для кризисной ситуации. Например, по итогам 2008 г. он достигал 240000 кв. м (максимум, зафиксированный за всю историю рынка). Однако управляющие и собственники БЦ солидарны в том, что новый спрос на рынке почти отсутствует. Подавляющее большинство сделок связано с активной ротацией арендаторов в поисках более выгодных условий.

Общее настроение, воцарившееся на рынке к концу 2009 г., можно охарактеризовать как ожидание: девелоперы корректируют проекты и вычисляют более благоприятный момент для начала стройки; собственники доходных объектов нервно ловят настроения арендаторов; а последние не спешат с выбором, рассчитывая на новые уступки.

Год великих перемен закончился, впереди - стагнация.