Еженедельная газета «Недвижимость и строительство Петербурга»
Номер выпуска 43(527) 03 ноября 2008

Конъюнктура на рынке недвижимости в целом и в торговом сегменте в частности меняется настолько динамично, что высказанное неделю назад мнение сегодня теряет актуальность. О том, что ожидает рынок хотя бы до конца года, рассуждает Роман Евстратов, зам. директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International.

О бедном девелопере...
Торговые комплексы, запланированные к сдаче в 2008-м, будут завершены, пусть и с небольшой задержкой. До конца года в Петербурге заявлено к открытию еще около 170 000 кв.м новых площадей, все они так или иначе будут сданы.

Но многие объекты, которые только были начаты или находились на предпроектной стадии, приостановлены. В финансовую модель закладывались одни условия кредитования, сейчас они совершенно другие и, более того, постоянно меняются. В такой неопределенности девелоперы «замораживают» проекты. Подвижки по ним начнутся лишь после того, как кризис достигнет «дна».

Если учесть, что объект строится в среднем 2-2,5 года, то из-за «замороженных» ныне проектов к 2010-2011 гг. мы получим «провал» по предложению новых площадей.

Крупнейшие девелоперские компании Петербурга, например холдинг «Адамант», продолжают реализацию своих проектов, находящихся на завершающих стадиях. При этом планы в отношении заявленных ранее перспективных проектов, в том числе в регионах, уже пересмотрены. Стоит отметить усиление девелоперских амбиций некоторых крупных ритейлоров, которые рассматривают текущую ситуацию на финансовых рынках как возможность усилить свои позиции за счет покупки объектов по более привлекательным ценам.

Во время кризиса значительно увеличилось предложение объектов на продажу. Но сейчас рынок замер в ожидании. Инвест¬фонды, заинтересованные в покупке, ждут минимальных цен, а владельцы не готовы продавать свои объекты с дисконтом 30% от докризисного предложения.

Кредиты дорожают, и, чтобы обеспечить доходность, близкую к докризисной, девелоперу нужно поднимать ставки. Но ритейлор не в состоянии взять «новую высоту» без ущерба для бизнеса. И пока это противоречие не разрешится, кризис продолжится.

Но не все так безнадежно. Мы постоянно общаемся с инвестфондами, у них никакого пессимизма нет, хотя многие отказались от агрессивных планов развития в России. В то же время появляются новые потенциальные покупатели - как западные, так и российские. Понятно, что все заинтересованы в завершающихся проектах. Хотя для таких случаев можно найти банковские кредиты или соинвесторов среди тех же ритейлоров. На короткие сроки, на полгода-год, вполне можно получить заем.

В то же время наш инвестиционный департамент отмечает всплеск интереса к России. Возможно, инвесторов привлекает стабильно развивающаяся экономика, основанная на сырьевых ресурсах...

Самоуверенные ритейлеры

У ритейлоров почти такая же картина по финансированию. Сети, которые, опираясь на «длинные» деньги, заявляли об амбициозных планах развития, сегодня пошли на попятную, некоторые сокращают департаменты развития. Те, кто в большей степени развивался за счет реинвестирования прибыли, чувствуют себя уверенно. Они понимают, что обладают конкурентным преимуществом.

Раньше сетевик мог взять помещение только для того, чтобы туда не «сел» конкурент. Расширение географии охвата и общая экономика сети были приоритетными задачами, поэтому такой оператор мог допускать убыточность отдельного магазина. Но сегодня он вынужден просчитывать экономику каждой точки. Поэтому можно прогнозировать определенную ротацию арендаторов.

Вряд ли операторы полностью свернут планы развития, скорее всего, они будут более тщательно выбирать места. Отказаться от присутствия, например, в крупном (от 60 000 кв.м) профессиональном ТК, неважно даже, в каком регионе, - это значит «похоронить» себя. Кризис закончится, а конкурентные преимущества будут растеряны.

Думаю, большинство сетей продолжат рассматривать свое участие в проектах. Как правило, от заявления о намерениях до начала аренды проходит два года. А если дожидаться окончания кризиса, то, возможно, сеть придется развивать заново. Соответственно крупные ТК с понятной концепцией и сильными «якорями» все равно будут востребованы.

Рынок разделил арендаторов и девелоперов, и этот процесс продолжается. Количество сделок в ближайшее время сократится, но о том, что их не будет вообще, говорить не приходится. Большинство ритейлоров сейчас не рассматривает покупку. Причины очевидны: в условиях безденежья лучше снять пять помещений, чем купить одно. Поэтому сегмент аренды весьма активен.

Непредсказуемые цены

Снижения цен пока не наблюдаем, но, скорее всего, это произойдет, потому что уменьшается спрос. В ближайшей перспективе несколько понизятся арендные ставки и суммы сделок по купле-продаже.

В долгосрочной перспективе цены отыграют назад и могут даже превысить нынешние значения, потому что сократится объем предложения. Полагаю, торговые сети оправятся быстрее, чем девелоперы, и неудовлетворенный спрос на новые площади подтолкнет ставки вверх.

По Петербургу большого провала по ценам не ожидаем, так как у нас не так много крупных проектов с хорошей концепцией. О серьезных проблемах можно говорить тогда, когда реально уменьшится поток посетителей ТК. Но пока народ покупает.

Сократился спрос только на определенную группу товаров, например автомобили, наверняка кризис почувствовали мебельные и антикварные салоны. Граждане будут отказываться от покупок, которые можно отложить на время. Форматы DIY, наоборот, констатируют всплеск покупательской активности. Но причина мне непонятна, может, граждане спешат закончить ремонт, пока еще есть деньги.

Арендные ставки в Петербурге очень высоки, даже по сравнению со многими европейскими мегаполисами. Поэтому во многих случаях снижение цен будет носить «спекулятивный» характер. Опытные ритейлоры станут использовать кризис (вне зависимости от экономики сети), чтобы договориться с управляющими компаниями об уменьшении ставок. И отделить «спекулятивное» от необходимого, связанного с падением оборота магазинов, очень сложно.

Пока нет оптимистичных вестей с фондового рынка, можно прогнозировать снижение ставок аренды до 30% до конца года. В большинстве своем этот процесс будет скрытным, т.е. в виде предоставления скидок на аренду по текущим контрактам. Вряд ли собственники или УК пойдут на перезаключение договора и пересмотр условий.

Во многих продуманных комплексах, таких как «Гранд Каньон», «Сенная» и пр., где есть «лист ожидания», управляющая компания имеет возможность провести ротацию, если какой-нибудь арендатор не сможет платить по счетам.

Вакантные площади необязательно возникают в неудачных проектах. ТК «Рамстор» на Коломяжском проспекте с точки зрения концепции безупречен. Первые годы выстраивались огромные очереди. Но по мере того как в Приморском районе стала усиливаться конкуренция (открылась первая очередь ТРК «Сити Молл», вырос торговый кластер на Комендантской площади), у «Рамстора» не стало посетителей. Аудитория «размылась» по более крупным или близким торговым центрам.

Нехватка магазинов

В Петербурге строительство ТК несколько опередило приход крупных западных сетей. В существующих комплексах ликвидные помещения почти не освобождаются, они заняты операторами, которые раньше пришли на российский рынок. Возможно, из-за кризиса новые игроки смогут занять место менее удачливых коллег, но погоды это не сделает.

Невзирая на значительный объем площадей (более 3,4 млн кв.м), по-прежнему остается неудовлетворенным спрос на качественные помещения в крупных торговых центрах с грамотной концепцией.

Компания «Макс и Спенсер» не может найти себе помещение в Петербурге. Сети Carrefour, Wal-Mart, «Глобус» хотели быть в Питере, а площадок нет. В прошлом году ушла с рынка «Азбука вкуса», так как для создания рентабельного бизнеса оператору требовалось как минимум пять точек, а нашли только две.

Та же картина с магазинами одежды и обуви: хорошее помещение от 1000 до 2000 кв.м для крупного универмага с достаточной электрической мощностью найти практически невозможно. А спрос есть, особенно со стороны иностранцев. В этой ситуации возможным выходом может стать покупка готовой сети.

На Васильевском острове нет ни одного крупного торгового объекта. Даже после ввода всех трех очередей ТРК «Шкиперский молл» там не будет необходимого числа и разнообразия операторов. Емкость района большая, поэтому здесь спокойно можно строить комплекс на 100 000-150 000 кв.м.

Для полумиллионного населения Юго-Запада одного ТРК «Континент» явно недостаточно (планы есть, но на 2010-2011 гг.). В центре почти нет предложений: МФК «Галерея» и ТК «Стокманн» только начали строить.

В целом ощущения умеренно позитивные. Работать будет сложнее, усилится конкуренция, но сделки идут.