Сегодня в Петербурге работает около 50 торговых центров суммарной торговой площадью более 550 тыс.кв.м. Специалисты отмечают позитивную динамику инвестиционной активности в городе, которую прежде всего связывают как с ростом капитальных вложений российских инвесторов (банков, промышленных компаний), так и с участием иностранного капитала.

журнал Молл ноябрь 2004

Рост розничной торговли

В 2004 г. в городе запланировано ввести в строй почти в два раза больше торговых площадей, чем в прошлом году. Значительная часть этого прироста обеспечена иностранным капиталом. О масштабных проектах уже заявили шведская компания "ИКЕА", немецкая METRO Cash&Carry, турецкая "Рамэнка", французская VINCI Construction. Всего же за 2003 г. реализовано девять крупных проектов (см. табл. 1).

Ставки

В ближайшее время в городе возможен "кризис перепроизводства" ТЦ, поскольку значительный рост торговых площадей не будет подкрепляться сравнимым ростом покупательной способности населения.

Ставки аренды в ТЦ варьируются в широких пределах (см. табл. 2).

Таблица 2. Диапазон арендных ставок в некоторых ТЦ, 1150/год с НДС.

Это прежде всего определяется размерами арендуемой секции и этажом, на котором она находится, а также товарной группой, конфигурацией ТЦ и другими параметрами. В некоторых ТЦ сохранилась практика продажи права аренды. Значительное увеличение торговых площадей не привело к абсолютному снижению арендных ставок. Напротив, их рост, например, в 2003 г. составил в среднем 10-20%. Двукратное увеличение торговых площадей не сказалось на заполняемости ТЦ, введенных в строй в 2003 г. Наибольшим спросом здесь пользуются помещения площадью 50-100 кв.м. Якорные арендаторы в ТЦ, которыми чаще всего выступают крупные московские или местные сетевые компании, готовы занимать помещения от 1000 кв.м. До конца 2004 г. будет введено в эксплуатацию около 800 тыс.кв.м крупных торговых объектов. Новые объекты расположены в основном в спальных районах в непосредственной близости от многолюдных станций метро (таких как "Пионерская", "Старая Деревня", "Проспект Просвещения", "Озерки", "Ладожская" и т.д.), а также на юге и севере города на участках, прилегающих к КАД.

Торговые площади увеличиваются в основном за счет нового строительства. Более 40% введенных в 2003-2004 гг. площадей эксплуатируются собственниками ("Лента" Сash&Саrrу, IКЕА-МОS, МЕТRО Саsh&Саrrу, Dorinda и др.), остальные сдаются в аренду.

Открываются и специализированные объекты. Например, в октябре 2004 г. принял посетителей 4-й "Максидром" (торговая площадь около 14 тыс.кв.м), компания "Аквилон" строит в районе ст. м. "Электросила" свой второй мебельный центр (площадь первого около 30 тыс.кв.м). Распределение торговых центров по специализации в Санкт-Петербурге происходит следующим образом (см. схему 1).

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ТЦ ПО СПЕЦИАЛИЗАЦИИ, %	РАПРЕДЕЛЕНИЕ ПЛОЩАДИ ТЦ ПО ИХ РАЗМЕРУ, %
9% - универмаги 5% - гипермаркеты 7% - DIY 12% - мебельные центры 13% - Cash&Carry 54% - торговые центры	13% - 20-30 тыс.кв.м 48% - < 10 тыс.кв.м 27% - 10-20 тыс.кв.м 12% - > 30 тыс.кв.м

Доходность

Несмотря на высокие темпы ввода новых объектов, в городе практически нет больших "качественных" ТЦ (GLA > 30 тыс.кв.м). В ближайшее время можно ожидать начало строительства первого пауэр-центра (power-centre). Предположительно "якорями" в нем будут продовольственный гипермаркет и крупный магазин Do it уоurself. Сейчас для успешного функционирования ТЦ, помимо профессионально разработанной концепции, необходимо иметь также хорошо проработанный архитектурный проект, а особое внимание следует уделить комплексу маркетинговых мероприятий. В Западной Европе с увеличением площади объекта растут и расходы на маркетинг. Например, для больших ТЦ они составляют 30-40% от операционных расходов. В Санкт-Петербурге пока далеко не все достигли такого уровня.

Также на рынке северной столицы России пока не хватает профессиональных девелоперов. Это приводит к тому, что многие объекты сдаются с опозданием. Исключением являются проекты западных сетевых компаний. В нынешнем году продолжилась экспансия петербургского рынка крупнейшими сетевыми компаниями. Город активно завоевывает "Патэрсон". Только за 2003 г. компания открыла четыре универсама, увеличив таким образом их общее количество до пяти. В 2004 г. темпы роста новых торговых точек возросли почти в два раза. Также увеличили свое представительство "Перекресток", "Спортмастср", "М.Видео". "Компания "Пятерочка" осваивает в Санкт-Петербурге новый формат торговли Саsh&Саrrу. По словам Николая Асаула, заместителя председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Администрации Санкт-Петербурга, на питерский рынок розничной торговли планирует выйти "Ашан".

По мере развития рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга уровень доходности инвестиций в этой отрасли постепенно снижается. Ожидаемая доходность инвестиций в торговые объекты составит около 20%. Сроки окупаемости торговых и торгово-развлекательных объектов прогнозируются на уровне 4-8 лет. Следует отметить, что развитие сферы розничной торговли, в частности развития рынка ТЦ, связано с общим оздоровлением экономики города, ростом платежеспособного спроса. В 2004 г. началось более активное освоение спальных районов и периферии города. Высокая активность на рынке строительства, прежде всего крупных ТЦ, все более определяет направление в развитии современного ритейла в регионе. Также в этом году происходит усиление роли развлекательного сегмента в развитии ТЦ. Объявлено о приходе в город московских операторов "Синема-парк", "ИнвестКиноПроект" и других компаний.

До конца 2004 г. будет введено в эксплуатацию около 800 тыс.кв.м крупных торговых объектов.

В 2004 г. началось более активное освоение спальных районов и периферии города.