Николай Казанский: "Сейчас время для выгодных сделок"

На петербургском рынке коммерческой недвижимости постепенно восстанавливается инвестиционная активность. Уже состоялись первые посткризисные сделки с готовыми деловыми комплексами и девелоперскими проектами, есть интерес к небольшим участкам с удачной локацией. О предпочтениях новых инвесторов и о типичных ошибках, которые допускают потенциальные продавцы, о том, когда стоит приступать к строительству новых бизнес-центров и почему сейчас хорошее время для новичков, мы беседуем с Николаем Казанским, генеральным директором компании Colliers International Петербург.

- Весной при посредничестве Вашей компании состоялась крупная по меркам нынешнего рынка сделка по продаже торгово-офисного комплекса Regent Hall на Владимирском проспекте. Чем она отличалась от докризисных? Покупатель и продавец долго торговались?

- Наоборот. Сделка прошла за рекордный срок: с момента первых переговоров до перечисления денег на аккредитив прошло 12 дней.

Мы представляли интересы продавца, но покупатель – турецкая компания «Ренессанс Девелопмент» - тоже наш давний партнер: до кризиса мы сдали около 10 000 кв.м банку «КИТ-Финанс» в бизнес-центре «Ренессанс Плаза». Эта арендная сделка до сих пор остается крупнейшей на городском рынке офисов.

Фактически продажу Regent Hall можно считать первой инвестиционной сделкой в офисном секторе, заключенной на выходе из кризиса. Потому что те покупки, которые совершали в прошлом году разные околосырьевые компании, нельзя считать инвестиционными: объекты приобретались в основном для корпоративных нужд.

Приятно осознавать, что мы как брокеры находимся в авангарде этого процесса. Подобные продажи в принципе не часто совершаются с участием агентов.

- Чем вызвана такая скорость? Продавцу срочно понадобились деньги, и он согласился на нерыночные условия?

- Нет. Сделку по всем параметрам можно считать взаимовыгодной. Объект не был обременен кредитными обязательствами. Кстати, именно это и позволило продать его быстро. Владелец – классический девелопер, который не обзаводится недвижимостью «на старость». Компания многопрофильная, и, очевидно, средства потребовались на развитие других, более доходных бизнесов.

Цена продажи составила $25,5 млн или около $2180 за кв. м общей площади здания. Ставка капитализации оценивается в 12%. Конечно, еще пару лет назад мы оперировали другими цифрами, но сейчас - это абсолютно рыночные условия. Нельзя сказать, что продавец остался в проигрыше: себестоимость строительства объекта ниже стоимости сделки; кроме того, Regent Hall приносил высокий доход до кризиса, да и сейчас его финансовые показатели очень неплохи. Получается, что девелопер на протяжении нескольких лет эффективно зарабатывал на здании, не имел залоговых обременений, а затем выгодно продал объект для реинвестирования.

Самой сделке предшествовала довольно длительная подготовка. Мы совместно с московских компанией Adwell partners консультировали продавца на предмет того, как обеспечить максимальную ликвидность товара. Так, в прошлом году заполняемость Regent Hall была существенно ниже. Совместными усилиями ее удалось увеличить. Кроме того, собственник оформил права на участок. То есть был предпринят целый комплекс подготовительных работ, который остался за рамками сделки, но в значительной степени определил ее успех. Увы, отнюдь не всегда за декларируемым желанием продать стоит готовность владельцев к конкретным действиям.

В данном случае покупатель тоже был активен и последователен., и уже через неделю представители компании-покупателя были осведомлены о положении дел в здании не хуже, чем предыдущий собственник.

- Много ли офисных объектов выставлено на продажу и по каким ценам?

- В принципе такой вариант рассматривают почти все лэндлорды. Вопрос в цене. При нынешнем уровне арендных ставок на офисы, особенно за пределами центра, даже если ориентироваться на ставку капитализации 12%, на которую еще не каждый покупатель согласится, цена квадратного метра составит $1000-1500. Такие цифры устраивают далеко не всех собственников. Хотя порой нам предлагают реализовать новые офисные центры по $1500/кв.м. Правда, у таких объектов обычно нет арендаторов, а инвестор не купит здание даже по себестоимости, если не понимает, как его заполнить. Пусть бизнес-центр и не приносит сейчас мега-прибыли, но долгосрочный денежный поток у него быть должен.

Компаний, готовых купить пустое здание для себя, на рынке тоже не много. Бизнес, связанный с недвижимостью, довольно консервативный и обычно не обеспечивает такого дохода как ритейл, операции с ценными бумагами и т.п. Поэтому большинство предпринимателей нацелены на аренду, а средства предпочитают вкладывать в основное дело. Круг покупателей ограничивается полугосударственными структурами, топливно-энергетическими компаниями, некоторыми крупными банками.

- В начале года вы сопровождали продажу небольшого участка на Университетской набережной с проектом бизнес-центра. Это единичная сделка такого рода, или девелоперы просыпаются?

- Естественно, сейчас нет таких крупных сделок с участками, в которых мы участвовали прежде. Например, наша компания помогла реализовать британскому инвестфонду Fleming Family & Partners часть территории завода «Вулкан» площадью около 3 га (на углу Пионерской ул. и наб. Адмирала Лазарева) под строительство масштабного МФК.

Однако активность на земельном рынке есть. Хотя некоторые сделки и тянутся еще с докризисных времен. Интерес в основном представляют участки размером от 0,5 до 3 га.

- Как изменились цены на привлекательные площадки?

- До кризиса топовые сделки совершались по $3000 за кв.м земли и дороже, а теперь участки с удачной локацией стоят $1000-1500/кв.м, но это если покупатель рассчитывается деньгами и сразу, а не растягивает платежи на несколько лет и не обещает землевладельцу метры в будущих постройках.

- Подо что сейчас готовы покупать землю?

- Оживление на рынке традиционно начинается с жилищного сектора, хотя участки спрашивают и под офисный девелопмент, и под индустриальный.

Спрос и цены на землю очень сильно зависят от стоимости и самой возможности банковского финансирования. Задача профессионального девелопера – предвосхитить момент, когда кредиты вновь станут доступными, и успеть приобрести участок до того, как площадки начнут дорожать. Посмотрите, насколько за последний год снизились процентные ставки.

- То есть час Х близится?

- По-моему, он уже настал. Я бы даже сказал, что самое выгодное время для покупки участков уходит. Потому что риски, связанные с валютными курсами, стоимостью нефти и другими макроэкономическими факторами, сейчас ниже, чем год или даже полгода назад.

Кроме того, мы прогнозируем, что в 2012-2013 гг. на офисном рынке настанет удачное время для вывода новых объектов: имеющийся навес предложения будет ликвидирован, арендные ставки пойдут вверх. Чтобы успеть спроектировать и построить бизнес-центр к этому сроку, землю надо покупать сейчас.

В 2006-2007 гг. много говорилось о том, что нас ждет мега-инвестиционный бум, сейчас не время для таких заявлений, но отложенный спрос начал реализовываться. Конечно, не стоит ждать инвестиционных продаж на сотни миллионов долларов. Теперь и $10 млн – крупный бюджет для нашего города. Тем не менее, в работе у нас есть несколько инвестиционных сделок.

- Кто пришел на смену инвестфондам и подбирает на нынешнем рынке готовые объекты и участки для девелопмента?

- Фонды, на самом деле, не активны. Собирать средства под покупку объектов недвижимости стало значительно сложнее. Кроме того, фонды обычно используют и заемное финансирование, которое тоже пока под вопросом. Инвестиционный фонд – не обязательно самый эффективный способ для вложений в недвижимость. Он хорошо работает на прозрачном и стабильном рынке. Сейчас время более гибких игроков – частных инвесторов и компаний, которые могут обойтись без привлечения внешних ресурсов. Кроме того, если средствами фонда зачастую распоряжаются наемные менеджеры, бонусы которых могут зависеть от скорости распределения средств, частные инвестор тратит заработанные им деньги и поэтому принимает особенно взвешенные решения.

Сейчас удачный период для новичков. Перед компаниями, которые давно работают с недвижимостью, в основном стоят другие задачи, связанные, в частности, с реструктуризацией активов. Даже если их бизнес находится в плюсе, у них серьезные объемы долговых обязательств, а это ограничивает развитие. Кризис позволяет расширить состав игроков. Два-три года назад выйти на этот рынок было намного труднее, а теперь самое время сделать это. Конечно, при наличии финансового ресурса.

В выигрышном положении находятся и такие многопрофильные структуры как, например, «Ренессанс». До сих пор компания концентрировалась в Петербурге на строительстве и девелопменте, а теперь стала приобретать и готовые объекты. Разные бизнесы позволяют диверсифицировать риски и заработать дополнительную прибыль.