Журнал "Сommercial Real Estate North-West", №3 (29), февраль 2010 Рубрика "Экспертное мнение"
"Рынок недвижимости, как и любой другой, цикличен по своей сути. Выводы, которые мы сделали в ходе исследования строящихся бизнес-центров класса А и В, говорят о том, что уже в 2012 году рынок вновь вернется к ситуации 3-4 летней давности и столкнется с дефицитом качественного предложения.
Текущая стагнация на рынке офисных площадей высокого класса вызвана значительным превышением объема предложения над спросом, сформировавшимся в конце 2008 г.. В 2004-2007 гг., на фоне устойчивого экономического подъема и роста доходных показателей в сфере недвижимости, началось строительство большого количества новых офисных центров. Основная их часть была построена в 2008 г. (350 тыс. кв.м.) и 2009 г. (230 тыс. кв.м.). Резкое увеличение объемов ввода новых площадей совпало со снижением экономической активности и свертыванием планов развития некоторых крупных компаний в конце 2008 г., что повлекло за собой падение спроса в конце 2008 г. и 1 кв. 2009 г.
К середине 2009 г. ситуация несколько выровнялась, количество сделок по аренде начало расти. Это объяснимо тем, что участники рынка замерли в ожидании понижения ставок аренды для офисных центров, введенных в 2008- начале 2009 г. Что и произошло: в начале 1 кв. 2009 г. средние запрашиваемые ставки аренды для бизнес-центров класса А снизились на 18% в рублевом эквиваленте. Хотя такая тенденция просматривалась и в конце 2008 г.: за 4-й квартал ставки аренды для площадей класса А снизились на 11%. При этом снижение ставок в новых бизнес-центрах в течение 4 кв. 2008 г. и 1 кв. 2009 г. составляло до 50%.
Арендные ставки для помещений класса В снижались более плавно, вплоть до 3 кв. 2009 г. Всего же за кризисный год (с 3-го кв. 2008 г. по 3-й кв. 2009 г.) снижение составило 25-35% для ставок, номинированных в рублях, и 40-50% для ставок в долларах. Превышение предложения над спросом, снижение доходных показателей наряду с удорожанием заемных средств, вынудило девелоперов "заморозить" проекты строительства бизнес-центров. Часть строек была приостановлена, появились недостроенные офисные здания. На начало 2010 г. в стадии строительства находятся 18 офисных центров класса А и В общей площадью более 230 тыс. кв.м. Из них порядка 130 тыс. кв.м. будут введены в 2010 г., 60 тыс. - в 2011 г. и 35 тыс. - в 2012 г.
В 2009 г. объем чистого поглощения офисных площадей класса А и В составил около 110 тыс. кв.м., что более чем в 2 раза ниже показателя 2008 г. и сопоставимо с данными 2006 и 2007 гг. Данный уровень поглощения стал возможен за счет переездов компаний в новые офисы, в том числе в офисы более высокого класса.
Исходя из текущей ситуации, мы ожидаем сохранения объема поглощения офисных площадей класса А и В на уровне 100 - 150 тыс. кв.м. в перспективе нескольких лет. Ускорителями процесса может стать приход в Петербург штаб-квартир крупных российских и международных компаний, что может увеличить объем поглощения до 200-300 тыс.кв.м. и более.
Таким образом, уже в 2010 г. объем чистого поглощения превысит объем ввода новых офисов, что отразится на уровне вакантных площадей. Основное снижение уровня вакансий (по 6% в год), по нашим прогнозам, должно произойти в 2011 и 2012 гг. В результате к концу 2012 г. показатель может опуститься до 5%, что соответствует данным 2008 года и даже более ранним периодам. При подобном сценарии развития событий на офисном рынке ставки аренды начнут расти с начала 2012 г. До этого момента существенного роста средних ставок аренды мы не ожидаем: возможна незначительная (в пределах 5%) коррекция, связанная с изменениями объема предложения и уровня вакантных площадей в отдельных деловых зонах.
При этом подобный сценарий может корректироваться, прежде всего, за счет изменения объема перспективного предложения. Девелоперы могут отреагировать на постепенное оздоровление ситуации и начать "размораживать" недостроенные офисные здания. В настоящий момент общая площадь офисных площадей, "замороженных" на разных стадиях строительства бизнес-центров, составляет 480 тыс.кв.м.. Из них большая часть объектов остановилась на "нулевом" цикле и лишь около 10% "заморожена" на финальной стадии и будет достраиваться в ближайшее время.
Что касается более отдаленных прогнозов, то они основаны на расчетах показателей обеспеченности офисными площадями в нашем городе.
Сегодня порядка 650 тыс. административного персонала работает в бизнес-центрах, это 25% от всего работающего населения в Санкт-Петербурге. Для сравнения, в Варшаве это показатель равен 65%-70%, в Лондоне - 80%. В отличие от бытующего стереотипа о перенасыщенности офисного рынка в Петербурге, по-настоящему таковой ситуация выглядит в Европе: в Копенгагене на 1 млн. человек приходится 11 млн. кв.м. офисов, в Варшаве на 1, 5 млн. жителей - почти 3 млн. кв.м. Петербург в этом плане даже не приходится сравнивать: на 5 млн. человек у нас 6,5 млн. офисов, из них только около 20% (1, 3 млн. кв.м.) - класс А и В, 80% - класс С и ниже. То есть прядка 500 тыс. человек работаю в офисных помещениях вообще за гранью классности. Эти 5, 5 млн. кв.м. и являются тем резервом замещения офисов в Петербурге, как в ближайшей, так и в долгосрочной перспективе.
Ближайшие два года совершенно точно окажутся удачными для переезда: в 2010 г. можно будет найти хорошие площади по адекватным ставкам, в 2011 г. - самые ликвидные площади уже будут арендованы, к 2012 г. мы подойдем с малоликвидными помещениями и отсутствием нового качественного предложения. Ставки вновь начнут расти, соответственно, чтобы выводить объекты в фазе роста рынка в 2013-14 гг., начинать их строительство нужно уже в ближайшие два года. Именно такой тактики придерживаются знакомые нам международные девелоперы, планирующие выход на наш рынок. Здесь нужно отметить, что успешная реализация новых офисных проектов в Санкт-Петербурге будет возможна при наличии хорошего местоположения, включающего удобство подъезда на общественном и личном транспорте, достаточного количества парковочных мест, комфортных и эффективных офисных планировок.
Самым перспективным с точки зрения спроса деловым районом города, помимо прайм-зоны Невского проспекта и его окружения, по-прежнему останется федеральная трасса Московского проспекта, от аэропорта до Сенной площади. Во всем мире это традиционно лучшая локация, у нас же - объективно недонасыщенный новыми бизнес-центрами район. Умеренный спрос будет отмечаться в Приморском районе, вокруг станций метро "Черная Речка" и "Старая Деревня". Офисы в этом районе плотно окружены жилыми массивами, что удобно для сотрудников компаний. Этим, а также демократичными условиями аренды (запрашиваемые ставки аренды на высококлассные помещения здесь начинаются от 800 рублей за кв. м) объясняется интерес арендаторов к этой деловой зоне. В то же время Петроградская сторона и Васильевский остров, которые столь динамично развивались в последние годы, несколько утратили свои позиции. Во многом это объясняется сложной транспортной ситуацией, характерной для данных районов. В первую пятерку деловых районов мы также включили правобережную сторону Невы и зону Морского порта Санкт-Петербурга. Но нужно добавить, что здесь спросом пользуются офисные помещения класса С.
Вообще весь промышленный пояс Петербурга, а это, по нашим данным, около 6 000 Га, является хорошим запасом для перспективного девелопмента, как в сфере жилой, так и коммерческой недвижимости, на ближайшие 50 лет".
График 1. Средний уровень вакантных помещений и арендных ставок по офисным площадям
График 2. Прогноз ставок аренды и уровня заполняемости в бизнес-центрах класса А и В
Версия страницы для печати
