|
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
На начало июля 2007 г. объем офисных площадей в бизнес-центрах класса А и В составляет около 480 000 кв. м. За первое полугодие 2007 г. было введено в эксплуатацию около 60 000 кв. м высококлассных офисных площадей.
Таблица 1. Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 1-м полугодии 2007 г. (площадью более 3 000 кв. м)
| | Название | Адрес | Класс | Офисная площадь, кв. м | Запрашиваемые ставки аренды
$/кв. м/год
(без учета НДС,
вкл. экспл. расходы)
|
| 1 | Apollo | Добролюбова пр. 12 В | А | 6 525 | 720 |
| 2 | Форум | Блохина ул., 8 | А | 3 600 | 587 |
| 3 | Чкаловский | Большая Зеленина ул., 10 | В | 7 000 | 553 |
| 4 | Regent Hall | Владимирский пр., 21 | В | 6 500 | 521 |
| 5 | Кантемировский | Инструментальная ул., 3 | В | 6 320 | 340 |
| 6 | Бригантина | Рижский пр., 41 | В | 5 760 | 417 |
| 7 | Stels | Боровая ул., 32/19 | В | 5 700 | 526 |
| 8 | Alia Tempora | Невский пр., 104 | В | 5 700 | 580 |
| 9 | Кондратьевский | Кондратьевский пр., 15, к. 3 | В | 3 500 | 335 |
Источник: Colliers International
Отличительной характеристикой рассматриваемого периода явился перенос сроков ввода более 100 000 кв. м офисных площадей, заявленных к открытию в первой половине 2007 г. Таким образом, за первое полугодие 2007 г. на рынке появилось более 10 000 кв. м офисных площадей класса А и около 50 000 кв. м бизнес-центров класса В, что свидетельствует об уменьшении темпов ввода новых площадей по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (Рисунок 1).
Рисунок 1. Прирост офисных площадей класса А и В, тыс. кв. м
Источник: Colliers International
По сравнению с состоянием рынка на начало года доли офисных площадей класса А и В увеличились в равных пропорциях.
Структура рынка по состоянию на июль 2007 г. представлена на Рисунке 2.
Рисунок 2. Распределение площадей действующих бизнес-центров по классам (на июль 2007 г.)
Источник: Colliers International
Лидерами по предложению бизнес-центров остаются Центральный и Петроградский районы. В целом, на четыре центральных района (Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский) приходится более половины всех бизнес-центров Санкт-Петербурга.
Рисунок 3. Распределение площадей действующих бизнес-центров по районам,%
Источник: Colliers International
До конца 2007 г. будет продолжаться тенденция смещения строительной активности за пределы центральной части Петербурга, что объясняется нехваткой земельных участков и высокой транспортной загруженностью исторической части города. В связи с этим будут развиваться деловые набережные - Выборгская, Петроградская, Синопская, Аптекарская, Пироговская, Свердловская, Ушаковская, предлагающие арендаторам новые, более дешевые и комфортные офисы.
Рисунок 4. Распределение площадей строящихся бизнес-центров по районам,%
Источник: Colliers International, 2007
Следует отметить такую тенденцию, как строительство бизнес-центров класса А за пределами центральных районов города. В основном, это офисные здания в составе таких масштабных проектов как "Новый квартал", "Clover Plaza", развитие деловой зоны "Пулково-3".
Таблица 2. Бизнес-центры, планируемые к вводу в эксплуатацию во 2-м полугодии 2007 г. (площадью более 4 000 кв. м)
| | Название | Адрес | Класс | Офисная площадь, кв. м | Заявленная дата открытия |
| 1 | Ренессанс Плаза | Марата ул., 69-71 | А | 28 852 | 4 квартал 2007 |
| 2 | Корпус Бенуа | Свердловская наб.44, лит. А | А | 14 500 | 3 квартал 2007 |
| 3 | Без названия | Ильюшина ул., 5 | А | 10 400 | 4 квартал 2007 |
| 4 | Веда-Хаус | Петроградская наб., 20 | А | 8 000 | 4 квартал 2007 |
| 5 | Sovereign | Малый пр. В.О., 24 | А | 6 000 | 4 квартал 2007 |
| 6 | Дом Зингера | Невский пр., 28 | А | 4 200 | 3 квартал 2007 |
| 7 | Австрийский Бизнес Центр | Пироговская наб., 9 | А | 4 034 | 4 квартал 2007 |
| 8 | Сенатор | 18 линия В.О., 31 | В | 40 000 | 3 квартал 2007 |
| 9 | Обухов-центр | Обуховской Обороны пр., 271 | В | 24 000 | 4 квартал 2007 |
| 10 | Лидер | Ленинский пр., 153/Конституции пл. | В | 21 000 | 3 квартал 2007 |
| 11 | Содружество | Коломяжский пр., 33 | В | 12 000 | 4 квартал 2007 |
| 12 | Авеню | Аптекарская наб., 7 | В | 11 400 | 4 квартал 2007 |
| 13 | Без названия | Литейный пр., 26 | В | 10 000 | 4 квартал 2007 |
| 14 | Выборгская Застава | Большой Сампсониевский пр., 68 | В | 8 500 | 4 квартал 2007 |
| 15 | Нововладимирский | Социалистическая ул., 14 | В | 8 000 | 4 квартал 2007 |
| 16 | Без названия | Шаумяна ул.,4 | В | 8 000 | 4 квартал 2007 |
| 17 | Ренессанс Центр | Шателена ул., 26 | В | 8 000 | 3 квартал 2007 |
| 18 | Треугольник | Обводного канала наб., 138 | В | 6 155 | 4 квартал 2007 |
| 19 | Гельсингфорский | Выборгская наб./Гельсинфорская ул. | В | 6 000 | 4 квартал 2007 |
| 20 | Без названия | Вербная ул., участок 1 | В | 5 635 | 4 квартал 2007 |
| 21 | Maxima | Тобольская ул., 6 | В | 5 258 | 3 квартал 2007 |
| 22 | Империал | Стачек пр., 48 | В | 5 000 | 3 квартал 2007 |
| 23 | Старая деревня | Мебельная ул., 12 | В | 4 800 | 3 квартал 2007 |
| 24 | Статус | Лиговский пр., 150 | В | 4 000 | 3 квартал 2007 |
| 25 | Без названия | 9 линия, 76/Малый пр. | В | 4 000 | 3 квартал 2007 |
Источник: Colliers International
Таким образом, до конца 2007 г. ожидается появление на рынке более 270 000 кв. м офисных площадей классов А и В.
СТАВКИ АРЕНДЫ
На рынке офисной недвижимости можно отметить тенденцию выделения эксплуатационных и коммунальных расходов в переменную составляющую арендной ставки. Из действующих офисных комплексов triple net используют, например, "Дом Швеции", "River House". Выделяют затраты на эксплуатацию и некоторые строящиеся бизнес-центры, например, "Авеню", "Австрийский бизнес центр". Рассматривают возможность перехода на triple net сеть "Сенатор", УК "Бекар", "Нобель", "XIX век", "Северная Столица".
На фоне роста арендных ставок средний уровень вакантных площадей в высококлассных офисных центрах остается низким (до 4%), а бизнес-центры, находящиеся на завершающей стадии строительства, часто обеспечены потенциальными арендаторами еще до введения объекта в эксплуатацию.
Класс А
За 1-е полугодие 2007 г. запрашиваемые ставки аренды по офисным площадям класса А выросли в среднем на 3,3%. Запрашиваемые ставки на офисные помещения в бизнес-центрах класса А находятся в диапазоне $500-940 за кв. м в год, включая эксплутационные расходы, без НДС.
Рисунок 5. Средний уровень вакантных помещений и арендных ставок по офисным площадям класса А
Источник: Colliers International
Класс В
За рассматриваемый период запрашиваемые ставки аренды на помещения класса В увеличились в среднем на 3,6%, в основном рост обеспечивался за счет новых бизнес-центров. Арендные ставки для офисных центров класса В варьируются от $300-580 за кв. м в год, включая эксплутационные расходы, без НДС.
Рисунок 6. Средний уровень вакантных помещений и арендных ставок по офисным площадям класса В
Источник: Colliers International
Следует отметить, что большинство бизнес-центров продолжают номинировать ставки аренды в российских рублях или условных единицах, приравненных к национальной валюте - 57% (Рисунок 6). Достаточно большая часть собственников и управляющих компаний (32%) запрашивают ставки в долларах США. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось число арендодателей номинирующих ставки аренды в евро - 8%. Часть арендодателей - 3% - продолжают использовать средневзвешенную величину между долларом США и евро при определении арендных ставок.
Рисунок 7. Распределение площадей бизнес-центров по номинированной валюте запрашиваемых ставок аренды (класс А, В)
Источник: Colliers International
СПРОС
На фоне продолжающегося спроса на офисные площади 100-200 кв. м возросло количество запросов на блоки крупной нарезки: от 1000 кв. м. Это отчасти связано с поиском свободных площадей компаниями, планирующих переезд из бизнес-центров низкого класса, закрывающихся на реконструкцию. Следует отметить высокий уровень ротации арендаторов, снимающих офисные площади в исторической части города. Это связано с тем, что их эксплуатационные расходы не всегда окупаются бизнесом.
Среди крупных арендаторов можно отметить финансовые, страховые, юридические, консалтинговые, IT-компании.
За рассматриваемый период было заключено несколько крупных сделок.
Таблица 3. Наиболее крупные сделки по аренде в 1-м полугодии 2007 г.
| Название Бизнес-центра | Адрес/Проект | Класс | Арендатор | Площадь, кв. м |
| Сенатор | Ул. Профессора Попова, 37 A | В+ | Банк "Русский Стандарт" | 2 400 |
| Лангензипен | Дивенская ул., 1 | А | Компания "Синтез Девелопмент" | 2 000 |
| Maxima | Тобольская ул., 6 | В+ | Компания First customer Ltd | 1 814 |
| Лангензипен | Дивенская ул., 1 | А | Компания "Евросиб" | 1 500 |
| "Келлерманн Центр" | 10-я Красноармейская ул., 22 | В+ | Компания "Номос-Лизинг" | 1 280 |
| "Келлерманн Центр" | 10-я Красноармейская ул., 22 | В+ | Компания "Элтел" | 1 089 |
| Лангензипен | Дивенская ул., 1 | А | Компания "Доктор WEB" | 1 070 |
Источник: Colliers International/Недвижимость и строительство Петербурга, 2007
ЗНАЧИМЫЕ СОБЫТИЯ
- Важным событием было подписание в марте 2007 г. контракта на строительство "Невской Ратуши" между ВТБ ЗАО "М" и администрацией города. Проект предусматривает застройку участка площадью около 6 га на месте бывшего трампарка имени Смирнова, где планируется разместить 300 000 кв. м офисов класса А и В.
- Банк "Санкт-Петербург" и девелоперская компания Setl City анонсировали совместный проект "Делового квартала", который подразумевает строительство на Малоохтинском пр., 62, около 150 000 кв. м офисных площадей класса А.
|
